北辰實業(yè)1997年在北京注冊成立，同年在香港發(fā)行H股(HK.0588)掛牌上市。2006年公司15億股A股(SH.601588) 在上海證券交易所掛牌上市，成為國內(nèi)第一家A+H股地產(chǎn)類上市公司。

 

　　從歷史來看，北辰的發(fā)展和屢次國家重大會議事件密不可分。北辰集團的前身受北京市政府的委托于1986年開始建設亞運村，借助北京亞運會、世界婦女大會、國際郵聯(lián)大會、乃至北京奧運會等國際重大會議事件及跨洲級活動實現(xiàn)自身發(fā)展擴張。

 

　　現(xiàn)如今京北“亞奧商圈”的形成，可以說與北辰密不可分。北辰商業(yè)在上世紀90年代北京亞運會后一直是集團業(yè)務的標桿，北辰購物中心亞運村店是京北最早的百貨店。這也使得亞奧區(qū)域隨后成為京城知名的富人區(qū)之一，大量的常住人口形成了強大穩(wěn)定的消費力量。

 

　　或許是意識到一線城市“蛋糕”恐有瓜分完的一天，北辰邁出了“艱難”的一步：2007年，北辰實業(yè)以92億元拿下長沙地王曾轟動一時，標志這個深耕北京的房企開啟了跨地域發(fā)展步伐。

 

　　不過，事后證明也正是當年這一步棋，使得北辰在接下來幾年受此拖累導致發(fā)展滯后。不僅如此，在其大本營北京，北辰似乎也開始失去主場優(yōu)勢，尤其體現(xiàn)在土地市場上幾乎可以說“顆粒無收”。另外，北辰旗下的商業(yè)物業(yè)也已連續(xù)幾年處于虧損狀態(tài)。

 

　　當下，孤注一擲的北辰實業(yè)決心押寶“會展業(yè)”轉(zhuǎn)型，寄望造血求存。

 

　　凈利潤連續(xù)下滑

 

　　從近三年的業(yè)績看，北辰實業(yè)凈利潤連續(xù)下滑。

 

　　3月30日，北京北辰實業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，2015年，集團收入上升15.28%至約人民幣71.86億元；截至2015年12月31日止年度，所有者應占利潤較去年同期下降2.48%至約人民幣7.61億元。

 

　　北辰實業(yè)稱，營業(yè)收入增長是受發(fā)展物業(yè)可結(jié)算產(chǎn)品面積增加以及投資物業(yè)（含酒店）經(jīng)營業(yè)績提升的影響。而受投資物業(yè)公平值變動收益較去年下降的影響，公司除稅前利潤、本公司所有者應占利潤分別下降14.29%、2.48%，為人民幣13.45億元和人民幣7.61億元。

 

　　往回看，北辰實業(yè)2014年營業(yè)收入約62.34億元，相較于2013年底55.05億元，增長13.24%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻從2013年約6.65億元，降至2014年約5.31億元，下滑幅度超20%。這意味著，北辰實業(yè)連續(xù)兩年營業(yè)收入和盈利出現(xiàn)“倒掛”。

 

　　北辰實業(yè)在公告中表示，截至2015年期末，公司已進入北京、長沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊等9個城市，初步形成了華北、華東、中部及西南等多板塊格局，2015年實現(xiàn)新增土地儲備12宗，總建筑面積約211萬平方米，權(quán)益建筑面積約130萬平方米。

 

　　記者注意到，2015年北辰實業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為-31.61億元，同比下跌151.83%；2013年到2015年則分別約11.34億、-12.55億和-31.61億元，這意味著，北辰實業(yè)近兩年來經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為負，且成倍遞增。

 

　　此外，2015年，受可結(jié)算產(chǎn)品面積增加的影響，北辰實業(yè)發(fā)展物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣45.27億元（含車位），同比上升22.05%，除稅前利潤為人民幣7.16億元，同比上升4.21%。發(fā)展物業(yè)實現(xiàn)開復工面積276萬平方米，竣工面積53萬平方米，實現(xiàn)合同金額和銷售面積分別為人民幣73.4億元（含車位）和61萬平方米。

 

　　而投資物業(yè)（含酒店）實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣23.22億元，同比上升9.94%，在不考慮利息費用分攤的情況下，實現(xiàn)除稅前利潤人民幣6.80億元，同比上升22.45%。

 

　　北辰實業(yè)稱，2016年公司發(fā)展物業(yè)預計實現(xiàn)新開工面積243萬平方米，開復工面積466萬平方米，竣工面積88萬平方米，力爭實現(xiàn)銷售90萬平方米，簽訂合同金額（含車位）人民幣118億元。

 

　　主場優(yōu)勢漸失去？

 

　　眾所周知，2007年以前，北京是北辰實業(yè)的唯一大本營，公司在北京形成了發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)三足鼎立的發(fā)展格局。

 

　　在北辰拿下長沙地王后，開始啟動“立足北京，發(fā)展全國”的戰(zhàn)略布局。2009年~2010年，因北辰實業(yè)大力發(fā)展土地資源，不斷向京外拓展。其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，且不說遠落后于保利、萬科，就連包括北京市在內(nèi)的國內(nèi)眾多房企都相差很多。諸如首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、金融街等在2012年銷售額分別為170億、133億、200億。而北辰在市場中始終處于較低水平，這也表明了企業(yè)的發(fā)展物業(yè)銷售業(yè)績下滑明顯。

 

　　有知情人士表示，其中原因主要是北辰實業(yè)受累長沙三角洲項目所致，這一項目沉淀了大量資金，從而降低了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。據(jù)了解，長沙北辰三角洲項目開工時間為2008年，預計2015年竣工，預計總投資221.39億元。其它項目從開工到竣工或預竣工時間不過兩三年，只有長沙北辰三角洲項目竣工時間長達8年。

 

　　將更多的資金“押寶”在長沙項目，顧此失彼，北辰逐漸失去北京的主場優(yōu)勢。

 

　　北京市國土資源局官網(wǎng)顯示，2010年，北辰實業(yè)通過招標的方式，以高價12.56億元摘得北京順義居住地塊；2014年10月13，當代北辰聯(lián)合體以12.6億元的總價摘得順義前進新城住宅地塊，溢價率40%。這是北辰實業(yè)數(shù)年間僅有的兩次在北京斬獲的土地。

 

　　值得玩味的是，目前北辰在售的最新項目北辰紅橡墅，根據(jù)記者查詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站了解到，其注冊案名為長河花園。而另據(jù)紅橡墅售樓人員透露，早期開發(fā)的長河玉墅與紅橡墅都是北辰實業(yè)開發(fā)，均處于同一地塊。

北京市住建委官網(wǎng)截圖

 

　　“從戰(zhàn)略上來講，肯定不會放棄北京市場。從發(fā)展上來講，雖然近幾年在北京沒有獲得地產(chǎn)方面的新增土地儲備，但原有的土地儲量總量延續(xù)到目前在售在建的項目還有四個。”北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁坦言，如今在北京拿地很困難，包括萬科等大房企。每平方米的樓面地價基本在3~4萬/平，都是“面粉比面包貴”現(xiàn)象，地價比周邊現(xiàn)時的房價都高，房企在拿到土地后又積極又謹慎。

 

　　“但是我們還是會持續(xù)在北京發(fā)展的步伐，這點沒有任何改變。”曾勁稱。

 

　　北辰公告中提到，土地價格的快速上漲可能導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤空間被壓縮的風險，與此同時，由于高地價向售價的傳導，一方面可能引發(fā)未來高端項目的集中入市，市場銷售風險提升，另一方面如果房價的上漲預期無法有效遏制，部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不排除有轉(zhuǎn)向緊縮的可能性，或?qū)⒃鎏矸康禺a(chǎn)市場中短期走勢的不確定性，可能對公司的穩(wěn)定運營、土地儲備和房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售帶來風險。

 

　　押寶會展造血求存

 

　　除發(fā)展物業(yè)之外，北辰實業(yè)的商業(yè)也面臨著不小的問題，旗下的零售商業(yè)物業(yè)營業(yè)收入逐年負增長，對總體營收貢獻微乎其微。

北辰實業(yè)發(fā)展的“三駕馬車”

 

　　公告顯示，受市場環(huán)境影響，商業(yè)物業(yè)利潤占三大板塊利潤比例較去年同期下降1.7%。而在2014年，其商業(yè)物業(yè)利潤占三大板塊利潤比例為0.4%，較2013年同期下降0.25個百分點。2015年，北辰實業(yè)商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入2.87億元，營業(yè)收入比去年減少19.58%。

 

　　商業(yè)板塊曾經(jīng)一直是北辰集團業(yè)務的標桿。北辰購物中心亞運村店是京北最早的百貨店，1994年率先躋身北京億元商場行列，1997年最高銷售額達到12億元，利潤6000余萬元，年均投資回報率始終保持在30%左右。

 

　　不過，如今的北辰商業(yè)板塊業(yè)績貢獻似乎已成“雞肋”，且呈持續(xù)的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士分析，北京商業(yè)零售業(yè)競爭加劇，導致商業(yè)物業(yè)毛利率下降，此外，電商也對傳統(tǒng)零售沖擊明顯，這也是北辰商業(yè)表現(xiàn)低迷的原因。

 

　　隨著房地產(chǎn)及商業(yè)的低迷，北辰未來還能依靠什么造血？北辰給出的答案是：會展業(yè)。

 

　　2015年年底，北辰實業(yè)成立了一家會展集團公司，以專門發(fā)展公司的會展業(yè)務。北辰方面稱，面對市場變化，公司積極調(diào)整經(jīng)營策略，創(chuàng)新發(fā)展思路，一方面，利用投資物業(yè)（含酒店）聯(lián)動性強的業(yè)態(tài)綜合優(yōu)勢和地處亞奧核心區(qū)域的地理優(yōu)勢，加大營銷推廣力度，推進傳統(tǒng)業(yè)務的產(chǎn)業(yè)升級，提升企業(yè)運行效率；另一方面，借助北辰會展集團應勢而生的良好契機，持續(xù)推進“低成本擴張、輕資產(chǎn)運營、新經(jīng)濟支撐、高端服務業(yè)發(fā)展”這一戰(zhàn)略發(fā)展方向的重要探索。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年，投資物業(yè)（含酒店）實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣 232,201.7 萬元，同比上升 9.94%，在不考慮利息費用分攤的情況下，實現(xiàn)稅前利潤人民幣68,026.6 萬元，同比上升 22.45%。

 

　　“北辰在原來的六大傳統(tǒng)實體會展業(yè)基礎上，開始創(chuàng)新會展業(yè)的發(fā)展。”曾勁說，“以 6 家實體公司注為發(fā)展平臺，推進實施包括加快會展、酒店的品牌經(jīng)營和管理輸出、挺進會展研發(fā)、教育、培訓與行業(yè)交流、實現(xiàn)會展+互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的融合發(fā)展和開拓會議展覽的主辦及承辦在內(nèi)的 4 大業(yè)務體系，并將根據(jù)市場變化、行業(yè)趨勢和新經(jīng)濟、新業(yè)務、新技術(shù)的發(fā)展與變革，積極探索任何可能的創(chuàng)新業(yè)務和培育業(yè)務，最終實現(xiàn)“6+4+N”的業(yè)務模式。”

 

　　面對新經(jīng)濟、新形勢下市場的變革，公司積極研究行業(yè)變化趨勢，深度挖掘圍繞各類需求所衍生的服務經(jīng)濟，并將重點開發(fā)“會展+互聯(lián)網(wǎng)”、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等創(chuàng)新業(yè)務。北辰公告表示，雖然在政府積極引導、大力發(fā)展服務經(jīng)濟的背景下，上述產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景，但是公司目前尚缺乏運營經(jīng)驗，創(chuàng)新業(yè)務的開展存在一定的風險。